2014年自考"房地產(chǎn)評(píng)估"復(fù)習(xí)資料:企業(yè)價(jià)值評(píng)估的收益法
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第四節(jié) 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的收益法
一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式
企業(yè)價(jià)值評(píng)估的假設(shè)前提是持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，一是假設(shè)企業(yè)仍按原先設(shè)計(jì)與興建的目的使用，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中能自覺(jué)地保持資產(chǎn)的再生產(chǎn);二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限是無(wú)窮長(zhǎng)，即n→∞。在此基礎(chǔ)上，收益法應(yīng)用于企業(yè)整體評(píng)估的形式有兩種。
1、年金資本化法。
2、分段法。
二、企業(yè)收益及其預(yù)測(cè)
(一)企業(yè)收益的界定與選擇
在具體界定企業(yè)收益時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1、不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)純收入不能作為企業(yè)評(píng)估中的企業(yè)收益。
2、凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額，可視同企業(yè)收益。
(二)凈收益與現(xiàn)金流量的關(guān)系
企業(yè)凈收益是企業(yè)一定時(shí)期實(shí)現(xiàn)的用貨幣表現(xiàn)的最終財(cái)務(wù)成果，它表明企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和獲得能力。
凈收益與現(xiàn)金流量的差別是由于采用不同會(huì)計(jì)概念和時(shí)間推移而造成的。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1、凈資本性支出。
2、存貨的周轉(zhuǎn)。
3、應(yīng)收、應(yīng)付款的存在。
4、其他額外資金的流動(dòng)。
凈收益與現(xiàn)金流量既有差異，也存在密切聯(lián)系，主要體現(xiàn)在以下方面：
1、凈收益是預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的基礎(chǔ)。
2、現(xiàn)金流量與凈收益的差異可揭示凈收益品質(zhì)的好壞。
凈收益與現(xiàn)金流量之間的伴隨關(guān)系越強(qiáng)，表明企業(yè)的凈收益品質(zhì)越好;即凈收益與現(xiàn)金流(武漢自考)量之間的差異(數(shù)量上、時(shí)間分布)越小，說(shuō)明凈收益的收現(xiàn)能力越強(qiáng)。收益品質(zhì)越好，企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性和財(cái)務(wù)適應(yīng)性就越強(qiáng)。
(三)企業(yè)收益預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)
企業(yè)收益預(yù)測(cè)必須注意以下因素：
1、企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必須以企業(yè)現(xiàn)實(shí)存量資產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，并考慮正常經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的合理改進(jìn)和資產(chǎn)重組的因素。
2、 企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必須以企業(yè)未來(lái)進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。
(四)企業(yè)收益預(yù)測(cè)的方法
1、綜合調(diào)整法
使用綜合調(diào)查法的具體步驟為：
(1)設(shè)計(jì)收益預(yù)測(cè)表。
(2)按收益預(yù)測(cè)表的主要項(xiàng)目逐項(xiàng)分析預(yù)期年度內(nèi)可能出現(xiàn)的變化因素。
(3)分析各影響因素對(duì)收益預(yù)測(cè)表中各個(gè)項(xiàng)目的影響，采取一定的方法，計(jì)算出各項(xiàng)目的預(yù)測(cè)值。
(4)將各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)值匯總，得出預(yù)測(cè)的收益值。
2、產(chǎn)品周期法
一方面要了解本企業(yè)產(chǎn)品的生命周期;另一方面要參考市場(chǎng)上類(lèi)似資產(chǎn)的周期情況。
3、現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)法
這是將現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)科學(xué)的科學(xué)理論和方法，運(yùn)用于企業(yè)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)而產(chǎn)生的方法。
三、折現(xiàn)率和資本化率的估算
(一)折現(xiàn)率和資本化率確定的原則
(二)折現(xiàn)率和資本化率的估算方法
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