(四)土地使用權(quán)證書

　　土地所有權(quán)，《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地

　　的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用權(quán)者，由

　　土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能

　　以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉(zhuǎn)為國有土地

　　后，方可出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式。

　　拍賣，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點組織符合條件的受讓人到場，就所

　　出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種

　　出讓方式。

　　招標(biāo)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人，用書面投標(biāo)的形式競投土地

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　　招標(biāo)方式的中標(biāo)者不一定是標(biāo)價中的最高者。因為在評標(biāo)時，不僅要考慮到投標(biāo)價，

　　而且要對投標(biāo)規(guī)劃方案和投標(biāo)者的資信情況進(jìn)行綜合評價。

　　協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的

　　愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判，協(xié)商有關(guān)事宜?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)

　　管理法》規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅的用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)

　　方式;沒條件的，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議

　　的出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價?！边@種出讓方式主要用于

　　工業(yè)倉儲、市政公益事業(yè)、非盈利項目以及政府為調(diào)節(jié)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需給予

　　優(yōu)惠、扶持的建設(shè)項目等。

　　土地使用權(quán)期限，一般根據(jù)土地的使用性質(zhì)來確定，不同用途的土地使用權(quán)出讓的最

　　高年限為：

　　居住用地70年：

　　工業(yè)用地50年;

　　教育、科技、文化、體育用地∞年;

　　商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　綜合或其他用地50年：

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地，超出合同約定的動工開發(fā)日期，而未動工開發(fā)的

　　可以征收相當(dāng)土地使用出讓金20%以下的土地閑置費。滿兩年未動工的，可以無償收回

　　土地使用出讓權(quán)。

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