2013年自考房地產(chǎn)法串講筆記（2）

更新時間：2013-07-09 09:44:03 來源：|0

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　　怎樣認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用?

　　答：在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。

　　(1)基礎(chǔ)性。土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產(chǎn)活動和社會活動的起點。(2)先導(dǎo)性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。特別是在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點。

　　總之，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導(dǎo)性物質(zhì)條件。在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點

　　二、房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整

　　(一)房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。

　　(房地產(chǎn)關(guān)系本質(zhì)上屬于經(jīng)濟關(guān)系，因為他具有直接的物質(zhì)利益內(nèi)容)

　　房地產(chǎn)關(guān)系按其法律特征可分解為民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系

　　a、民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關(guān)系

　　b、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟關(guān)系

　　(二)房地產(chǎn)關(guān)系(兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系)

　　兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系有時各自單獨存在，有時又交織在一起而構(gòu)成綜合性經(jīng)濟關(guān)系。無論采用行政處理，抑或采用司法處理，首先都需要對房地產(chǎn)關(guān)系進行分類。這里引進幾個規(guī)范性文件加以說明：

　　1、九屆全國人大常委會1999年4月29日通過的《中華人民共和國行政復(fù)議法》，依照這一規(guī)定，因?qū)π姓C關(guān)就土地、礦產(chǎn)、森林的權(quán)利歸屬處理不服而引起的爭議應(yīng)列為行政管理性質(zhì)的關(guān)系。

　　2最高人民法院1992年11月25日發(fā)出的《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》，該通知提出三點意見：

　　第一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。

　　第二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，

　　依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。

　　第三、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請解決。

　　按照以上意見，當事人之間的房地產(chǎn)權(quán)益屬于民事性質(zhì)的關(guān)系;行政相對人與行政管理機關(guān)之間就房地產(chǎn)管理事項引起的關(guān)系屬于行政性質(zhì)的關(guān)系;至于歷史遺留問題、體制變動問題、單位內(nèi)部問題，因其情況過于復(fù)雜，不屬于人民法院受案范圍，可由個有關(guān)部門、單位自行處理，但分析起來，還是可能分別屬于民事權(quán)益關(guān)系或者行政管理關(guān)系的。

　　3、最高人民法院1996年7月24日在其《關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件的批復(fù)》中提出：

　　第一、公民、法人或者其他組織對人民法院或者城市房屋主管行政機關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當作為行政案件受理;

　　第二、拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當作為民事案件受理。以上意見，也是把平等主體之間的民事(商品)性質(zhì)的關(guān)系與不平等主體之間的行政管理性質(zhì)的關(guān)系明確區(qū)分開來。

　　4、國務(wù)院2001年6月6日修訂公布的《城市房屋拆遷管理條例》

　　將兩類不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系加以區(qū)分，對于房地產(chǎn)立法工作。對于行政管理，法律適用、處理糾紛方式的選擇等實際的行政、司法工作，都有著直接的影響。

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