契稅

　　契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。

　　注意：我國目前房地產(chǎn)類稅收主要包括耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為征收的一種稅，是唯一從需求方進行調(diào)節(jié)的稅種。

　　一、納稅義務(wù)人

　　契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。(買契稅)

　　二、征稅對象――契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象

　　1.國有土地使用權(quán)出讓

　　2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　3.購買、受贈和交換的房屋

　　4.特殊形式：

　　(1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資入股，

　　(3)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

　　(3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;

　　(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬等;

　　(5)公司增資擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅;

　　(6)企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

　　企業(yè)破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。

　　但是土地、房屋權(quán)屬變動還有其他一些不同的形式，如典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、出租或者抵押等形式而發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬變動的，不屬于契稅的征稅范圍。

　　三、稅率與計稅依據(jù)

　　契稅采用幅度比例稅率3%-5%。

　　1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

　　2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。就是說，交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其它經(jīng)濟利益的一方交納契稅。(類似于購買方)

　　4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)是補交的土地使用權(quán)出讓費或土地收益。

　　四、稅收優(yōu)惠

　　1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。

　　5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6.外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。

　　五、納稅申報及繳納

　　(一)契稅納稅環(huán)節(jié)――納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

　　(二)納稅申報期限――納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的征收機關(guān)辦理納稅申報。――與土地增值稅7天比較

　　(三)納稅地點：土地、房屋所在地

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