第五章、其他相關(guān)稅收法律制度

　　七、土地增值稅(難點(diǎn))

　　1、土地增值稅的特點(diǎn)：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收;以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù);征稅面比較廣;采用扣除法或評估法計(jì)算增值額;實(shí)行超率累進(jìn)稅率。P202

　　2、土地增值稅的征稅范圍：

　?、偻恋卦鲋刀愔粚D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅;

　?、谕恋卦鲋刀惣葘D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

　?、弁恋卦鲋刀愔粚τ袃斵D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。單位與單位之間，征收;單位與個(gè)人之間，征收;個(gè)人與個(gè)人之間，不征收。P203-205

　　4、房地開發(fā)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出(能分?jǐn)偅?%;不能分?jǐn)偅?0%)

　?、僭试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%;

　?、谠试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

　　5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。P208-209

　　6、土地增值稅的計(jì)算公式：

　?、僭鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額50%：土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×30%;

　　②增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%：土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%;

　?、墼鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%：土地增值稅應(yīng)納稅額=增值稅×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%;

　?、茉鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200%：土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。P210-211

　　7、土地增值稅稅收減免：

　　①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅;

　?、谝驀医ㄔO(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;

　?、燮笫聵I(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅;

　?、軐用駛€(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。P212-213

　　8、土地增值稅納稅申報(bào)程序、納稅清算、納稅地點(diǎn)

　?、偌{稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7天內(nèi)，到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅;

　?、谕恋卦鲋刀惖那逅銞l件：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　?、弁恋卦鲋刀惖暮硕ㄕ魇眨何丛O(shè)置賬簿的;拒不提供納稅資料;查賬;逾期仍不清算的;計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由。

  【合格標(biāo)準(zhǔn)】

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