2021年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《建筑與房地產(chǎn)》知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策
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【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策分為三步：市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目決策。
1. 市場(chǎng)分析
分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格或租金水平。
2. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
就開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。
3. 項(xiàng)目決策
在策劃多個(gè)可供開發(fā)的項(xiàng)目方案基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)比分析，擇優(yōu)選定。
二、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)
規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要控制指標(biāo)：控制性詳細(xì)規(guī)劃或土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距等控制性指標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)。
1. 容積率
總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例。
2. 建筑高度
也稱建筑限高，是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大高度限制。
3. 建筑密度
規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該塊用地面積的比例。
4. 綠地率
規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)各類綠地面積總和占該建設(shè)用地面積的比率。
5. 建筑間距
兩棟建筑物之間的水平距離,需要滿足防火、防震、日照、通風(fēng)等方面的要求。
6. 建筑后退
在城市開發(fā)建設(shè)中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離，通常會(huì)控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護(hù)距離。
7. 居住人口密度
單位建設(shè)用地容納的居住人口數(shù)，單位是“人/公頃”。
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