2014年一建法規(guī)教材1Z304034租賃合同的法律規(guī)定
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1Z304034 租賃合同的法律規(guī)定
《合同法》規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
一、租賃合同的法律特征
租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同，也是諾成合同和雙務、有償合同。
在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權;租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。
租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當事人只要依法達成協議，合同即告成立。在租賃合同中，雙方當事人互享權利、互負義務，一方權利的實現有賴于對方履行約定及法定的義務。同時，承租人須向出租人支付租金。
二、租賃合同的內容和類型
(一)租賃合同的內容
租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
(二)租賃合同的類型
租賃合同根據租賃標的物不同，可分為動產租賃和不動產租賃。此外，根據是否約定租賃期限，還可分為定期租賃和不定期租賃。
租賃合同可以約定租賃期限，但租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
不定期租賃分為兩種情形：①當事人沒有約定租賃期限;②定期租賃合同期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
此外，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協議，也不能按照合同有關條款或者交易習慣確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
三、租賃合同當事人的權利義務
(一)出租人的義務
出租人的主要義務是交付出租物、維修租賃物、權利瑕疵擔保、物的瑕疵擔保、保證承租人優(yōu)先購買權和保證共同居住人繼續(xù)承租。
出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。除當事人另有約定的外，出租人應當履行租賃物的維修義務。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人不履行維修義務，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用時，應當相應減少租金或者延長租期。
在租賃期間，出租人應當擔保沒有第三人對租賃物主張權利。如果因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。出租人應當擔保租賃物質量完好，不存在影響承租人正常使用的瑕疵。如果承租人在簽訂合同時知悉某瑕疵存在，則不應受此約束。當租賃物危及承租人的安全或者健康時，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。生前共同居住的人不以與承租人是否有繼承關系、，親屬關系為限。.
(二)承租人的義務
承租人的主要義務是支付租金、按照約定使用租賃物、妥善保管租賃物、有關事項通知、返還租賃物和損失賠償。
承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協議，也不能按照合同有關條款或者交易習慣確定的，租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協議，也不能按照合同有關條款或者交易習慣確定的，應當按照租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
在租賃期間，遇到租賃物需要維修、第三人主張權利及其他涉及租賃物的相關事項，承租人應當及時通知出租人。租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
四、租賃合同的其他規(guī)定
在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
【案例】
1.背景
江女士將自己所有的一所房屋出租給了張先生，并簽訂了房屋租賃合同。該合同中對租期、租金數額、租金繳納、房屋設施維修以及違約責任等做了約定。在該房屋的租賃期間，由于江女士辦理了出國手續(xù)，急需一筆資金，便決定賣掉該房屋。
2.問題
(1)江女士在房屋出租期間是否可以賣掉該房屋，若張先生想購買該房屋是否可以?
(2)如果該房屋賣給了第三人，張先生是否可以繼續(xù)承租?
3.分析
(1)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”據此，江女士在房屋租賃期間是可以賣掉該房屋的，但要在出賣之前的合理期限內通知張先生。如果張先生也提出購買該房屋，在同等價格的情況下，張先生有優(yōu)先于其他購買人的購買權。
(2)如果江女士的房屋賣給了第三人，張先生可以繼續(xù)承租。《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"
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