最新推薦：一建實務(wù)專項通關(guān)方案  

　　1Z304032買賣合同的法律規(guī)定

　　《合同法》規(guī)定，買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

　　一、買賣合同的法律特征

　　在買賣合同中，取得標的物所有權(quán)的一方稱為買受人，轉(zhuǎn)移標的物并取得價款的一方稱為出賣人。買賣合同具有以下法律特征：

　　(一)買賣合同是一種轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的合同

　　買受人不但要取得合同涉及的財產(chǎn)，更以依法獲得其所有權(quán)作為根本目的。這也是區(qū)別于其他以行為、智力成果作為法律關(guān)系客體的合同之本質(zhì)特征。

　　(二)買賣合同是有償合同

　　買賣合同的實質(zhì)是以等價有償方式轉(zhuǎn)讓標的物的所有權(quán)，即出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買方，買方向出賣人支付價款。這是買賣合同的基本特征。

　　(三)買賣合同是雙務(wù)合同

　　在買賣合同中，買方和賣方的權(quán)利與義務(wù)是對應(yīng)的。就是說，任何一方所享有的權(quán)利便意味著對方要承擔相應(yīng)的義務(wù)。

　　(四)買賣合同是諾成合同

　　諾成合同自當事人雙方意思表示一致時即可成立，不以一方交付標的物為合同的成立要件。當事人交付標的物屬于履行合同，與合同的成立無關(guān)。買賣合同可以是書面的，也可以是口頭的。但對于房屋買賣等標的額較大的財產(chǎn)買賣，應(yīng)當簽訂書面合同。

　　買賣合同的內(nèi)容由當事人約定，除一般合同所具有的當事人名稱或者姓名和住所，標的、數(shù)量、質(zhì)量，價款或者報酬，履行期限、地點和方式，違約責任及解決爭議的方法等條款外，還可以包括包裝方式、檢驗標準和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

　　二、買賣合同當事人的權(quán)利義務(wù)

　　(一)出賣人的主要義務(wù)

　　1.按照合同約定交付標的物的義務(wù)

　　出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，不得違法出賣。

　　(1)出賣人應(yīng)當向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并應(yīng)當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關(guān)單證和資料，主要應(yīng)當包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗證書、產(chǎn)品進出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說明書、裝箱單等。交付的方式可以是：①現(xiàn)實交付。標的物由出賣人直接交付給買受人。普通發(fā)票可以作為買受人付款和履行付款義務(wù)的憑證，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。②簡易交付。標的物在訂立合同之前已為買受人占有，合同生效即視為完成交付。③占有改定。買賣雙方特別約定，合同生效后標的物仍然由出賣人繼續(xù)占有，但其所有權(quán)已完成法律上的轉(zhuǎn)移。④指示交付。合同成立時，標的物為第三人合法占有，買受人取得了返還標的物請求權(quán)。⑤擬制交付。出賣人將標的物的權(quán)利憑證(如倉單、提單)交給買受人，以代替標的物的現(xiàn)實交付。出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務(wù)，買受人不認可的，出賣人應(yīng)當提供其他證據(jù)證明交付標的物的事實。

　　(2)標的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第61條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

　　(3)根據(jù)《合同法》第162條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。出賣人應(yīng)當負擔代為保管期間的合理費用以及買受人代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失。

　　(4)出賣人應(yīng)當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時間。

　　(5)出賣人應(yīng)當按照約定的地點交付標的物。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的，適用下列規(guī)定：①標的物需要運輸?shù)?，出賣人應(yīng)當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;②標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應(yīng)當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。

　　(6)出賣人應(yīng)當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。出賣人提供有關(guān)標的物質(zhì)量說明的，交付的標的物應(yīng)當符合該說明的質(zhì)量要求。當事人對標的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的，按照國家標準、行業(yè)標準履行;沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

　　(7)出賣人應(yīng)當按照約定的包裝方式交付標的物。對包裝方式?jīng)]有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的，應(yīng)當按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應(yīng)當采取足以保護標的物的包裝方式。

　　2.轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)

　　除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的外，標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移。出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。但是，出賣具有知識產(chǎn)權(quán)的計算機軟件等標的物的，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。

　　買受人的最終目的是獲得標的物的所有權(quán)，將標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人是出賣人的一項重要義務(wù)。

　　3.瑕疵擔保義務(wù)

　　出賣人的瑕疵擔保義務(wù)，可分為權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)和物的瑕疵擔保義務(wù)。

　　(1)權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)

　　《合同法》第150條規(guī)定，出賣人就交付的標的物負有保證第三人不向買受入主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。

　　如果出賣人對于出賣的標的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)，或者沒有完全的所有權(quán)或處分權(quán)，或者其處分涉及第三人的物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等權(quán)益，則稱其標的物存在權(quán)利瑕疵，出賣人因此應(yīng)當承擔權(quán)利瑕疵擔保責任。

　　但是，買受人訂立合同時知道或者應(yīng)當知道第三人對買賣的標的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔《合同法》第150條規(guī)定的義務(wù)。買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標的物主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。

　　(2)物的瑕疵擔保義務(wù)

　　物的瑕疵擔保義務(wù)，是指出賣人就其所交付的標的物具備約定或法定品質(zhì)所負有的擔保義務(wù)。

　　出賣人必須保證標的物轉(zhuǎn)移于買受人之后，具有約定或法定的品質(zhì)。就是說，出賣人應(yīng)當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。

　　(二)買受人的主要義務(wù)

　　1.支付價款的義務(wù)

　　(1)買受人應(yīng)當按照約定的數(shù)額支付價款。對價款沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行;依法應(yīng)當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，在合同約定的交付期限內(nèi)政府價格調(diào)整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執(zhí)行;價格下降時，按照新價格執(zhí)行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執(zhí)行;價格下降時，按照原價格執(zhí)行。

　　(2)買受人應(yīng)當按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的，買受人應(yīng)當在出賣人的營業(yè)地支付，但約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的，在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付。

　　(3)買受人應(yīng)當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不能按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的，買受人應(yīng)當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。

　　當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標的物的所有權(quán)屬于出賣人。

　　2.受領(lǐng)標的物的義務(wù)

　　買受人應(yīng)當按照約定接受買賣標的物及其有關(guān)權(quán)利和單證。沒有正當理由拒不受領(lǐng)，致使標的物毀損滅失的風險由買受人承擔。

　　出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款;買受人拒絕接收多交部分的，應(yīng)當及時通知出賣人。

　　3.對標的物進行檢驗和及時通知的義務(wù)

　　買受人收到標的物時應(yīng)當在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當及時檢驗。當事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

　　當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當知道提供的標的物不符合約定，買受人通知出賣人的時限不受上述檢驗期間、合理期間的限制。

　　三、標的物毀損滅失風險的承擔

　　標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

　　出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮斒氯肆碛屑s定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。但在合同成立時出賣人知道或者應(yīng)當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人的，出賣人應(yīng)當負擔標的物毀損、滅失的風險。

　　對于需要運輸?shù)臉说奈?，當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。出賣人依約將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

　　當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人可以不負擔標的物毀損、滅失的風險。

　　出賣人按照約定未交付有關(guān)標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉(zhuǎn)移。因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

　　標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權(quán)利。

　　四、特殊買賣合同的規(guī)定

　　(一)憑樣品買賣

　　憑樣品買賣，是指標的物的品質(zhì)須與特定的樣品品質(zhì)一致的買賣。

　　憑樣品買賣的當事人應(yīng)當封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標的物應(yīng)當與樣品及其說明的質(zhì)量相同。憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當符合同種物的通常標準。

　　(二)試用買賣

　　試用買賣，是指出賣人將標的物交給買受人試用，買受人在試用期間決定是否購買的買賣。

　　試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。對于不能達成補充協(xié)議，也不.能按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的，由出賣人確定。試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購買標的物，也可以拒絕購買。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。

　　(三)招標投標買賣

　　招標投標買賣，是指招標人采用招標的方式向投標人出售或購買標的物，投標人編制標書參與競買或競賣，招標人根據(jù)評標報告確定中標人的特殊買賣形式。

　　招標投標買賣的當事人的權(quán)利和義務(wù)以及招標投標程序等，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定?！墩袠送稑朔ā分袑εc工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，作出了明確規(guī)定。

　　(四)拍賣

　　拍賣，是指以公開競價的方式，將標的物出售給應(yīng)價最高的競買人的買賣方式。拍賣的當事人的權(quán)利和義務(wù)以及拍賣程序等，依照《拍賣法》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　(五)易貨買賣

　　易貨買賣，是指買賣雙方以物易物的買賣。一方交付給對方的貨物，即是自己取得對方貨物支付的特殊對價。對價是指當事人一方在獲得某種利益時，必須給付對方相應(yīng)的代價。

　　按照《合同法》的規(guī)定，當事人約定易貨交易，轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

　　五、孳息的歸屬和買賣合同的解除

　　1.孳息的歸屬

　　標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。 所謂法定孳息，是指基于法律關(guān)系所獲得的收益，如出租人根據(jù)租賃合同收取的租金、出借人根據(jù)貸款合同取得的利息等。

　　2.買賣合同的解除

　　因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。

　　標的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數(shù)物解除合同。

　　出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。

　　出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標的物的交付不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各批標的物解除。

　　買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標的物解除。

　　分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人有權(quán)要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

　　【案例】

　　1.背景

　　張女士有了一定的積蓄，經(jīng)房屋中介的介紹，相中了肖先生所有的一套房屋。2012年8月3日雙方簽訂了房屋買賣合同，約定房屋價款為520萬元;在合同生效后的3個月內(nèi)，張女士應(yīng)分三次向肖先生付清房款;如果張女士不能支付房款，肖先生將保留房屋的所有權(quán)。之后，在合同生效后的第1個月，肖先生收到了張女士的第一筆房款，第2個月又收到了第二筆房款。但是，由于張女士的公司突然出現(xiàn)虧損，資金發(fā)生斷鏈，張女士不能如期向肖先生支付第三筆房款。

　　2.問題

　　(1)張女士不能如期支付房款的行為是否將導致合同的無效?

　　(2)肖先生是否可以保留房屋的所有權(quán)?

　　3.分析

　　(1)張女士不能如期支付房款的行為不能導致合同的無效?！逗贤ā返?2條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”張女士的行為顯然不具有上述法律規(guī)定的合同無效的情形。

　　(2)肖先生不可以保留房屋的所有權(quán)?！逗贤ā返?34條規(guī)定：“當事人可以在買賣 合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標的物的所有權(quán)屬于出賣人”。但是，2012年7月1日最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第34條規(guī)定：“買賣合同當事人主張合同法第134條關(guān)于標的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。”肖先生與張女士簽訂的房屋買賣合同屬于不動產(chǎn)買賣合同，且該合同是在最高人民法院的上述司法解釋頒布實施后的2012年8月3日簽訂的，因此 一該司法解釋適用于肖先生與張女士簽訂的房屋買賣合同。盡管雙方在合同中約定了如果張女士不能支付房款，肖先生將保留房屋的所有權(quán)，但肖先生因張女士不能完全依約履行支付房款的義務(wù)而不做房屋交割，即保留房屋的所有權(quán)，一旦引起訴訟是得不到法院支持的。肖先生只能是依約繼續(xù)向張女士追討未支付的房款，并依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和合同約定，追究張女士的違約責任。

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校一級建造師頻道及考試論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流!