第三節(jié) 風險管理

　　一、合作機構(gòu)管理

　　1.合作機構(gòu)管理的內(nèi)容

　　(1)合作機構(gòu)分析的要點

　　(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關系的確定及合作管理

　　①確立合作意向。

　　②合作后的管理。

　　(3)與其他社會中介機構(gòu)的合作管理

　　其他社會合作機構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔保公司和律師事務所等。

　　2.合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險主要表現(xiàn)為“假個貸”。

　　所謂“假個貸“一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。

　　“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

　　(2)擔保公司的擔保風險

　　在個人住房貸款業(yè)務中，由專業(yè)擔保公司為借款人提供連帶責任保證的情況比較常見。當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司往往由于資金實力和內(nèi)部管理等問題給貸款帶來一定的風險，主要的表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

　　(3)其他合作機構(gòu)的風險

　　在二手房貸款業(yè)務中，往往涉及多個社會中介機構(gòu)，如房屋中介機構(gòu)、評估機構(gòu)及律師事務所等。社會中介機構(gòu)一般負責受理客戶的申請和委托，對交易的房產(chǎn)進行查冊、通知評估，代理審查客戶貸款申請，代理客戶進行房產(chǎn)交易，指導客戶簽訂相關合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構(gòu)進行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機構(gòu)賬戶，因此，可能在社會中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。

　　3.合作機構(gòu)風險的防范措施

　　商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，離不開合作機構(gòu)。銀行要深入了解和理解合作機構(gòu)的運作，在充分利用合作機構(gòu)的同時，采取多種措施有效控制由合作機構(gòu)帶來的風險，推動個人住房貸款業(yè)務的健康發(fā)展。

　　(1)“假個貸”的防控措施

　?、偌訌娨痪€人員建設，嚴把貸款準入關。

　?、谶M一步完善個人住房貸款風險保證金制度。

　　③要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。

　　(2)其他合作機構(gòu)風險的防控措施

　?、偕钊胝{(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)。

　?、跇I(yè)務合作中不過分依賴合作機構(gòu)。

　?、蹏栏駡?zhí)行準入退出制度。

　?、苡行Ю帽ＷC金制度。

　?、輫栏駡?zhí)行回訪制度。

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