2014物業(yè)管理師管理實務考前沖刺練習題(第四套)
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1、物業(yè)區(qū)域內的共用部位、共用設施設備,有些可以用來經營,獲得收益,經( )同意,可將收入的一部分納入專項維修資金。
A.物業(yè)單位
B.業(yè)主大會
C.居民委員會
D.業(yè)主大會和居民委員會
【參考答案】:B
2、業(yè)主在辦理裝飾裝修手續(xù)時,物業(yè)服務企業(yè)應該審核( )
A.裝飾裝修方案
B.裝飾裝修施工合同
C.企業(yè)資信證明
D.裝修材料供貨合同
【參考答案】:A
3.在房屋完損等級分類中,不正確的分類名稱是( )。
A.完好房
B.基本完好房
C.一般完好房
D.危險房
【參考答案】:C
案例
某超高層辦公樓產權屬單一業(yè)主,分散出租。該辦公樓采用中央空調制冷,運行時間為每年5月1日至9月30日。空調能源費按每月每平方米實行定期收費,由物業(yè)服務企業(yè)收取,盈虧包干。一家具有國家備案資質的節(jié)能服務公司來本大廈調研后,提出可實行合同能源管理模式實施節(jié)能管理。方案主要內容如下:由節(jié)能服務公司出資,采用一種經實驗室論證成功的創(chuàng)新技術改造空調設備(主要是主機及其配套設備):改造工程時間自今年2月25日起實施,周期60天(若出現改造工程逾期情況,節(jié)能服務公司將提前10天告知);預計改造后空調節(jié)能率可達30%,節(jié)省的能源費用按8:2的比例在節(jié)能服務公司與物業(yè)服務企業(yè)之間進行分配,合同期為6年。
【問題】:
1、根據上述條件,本方案實施中,業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可能遭遇的重大風險是什么?簡要說明理由。(7分)
2、若實施節(jié)能改造,被更換拆除的設備設施處置權歸誰所有?簡要說明理由。(7分)
3、業(yè)主提出:同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后,節(jié)省的能源費用應歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。(6分)
參考答案
1、業(yè)主和物業(yè)公司可能遭受到以下風險:
(1)工程預期不能及時提供制冷服務,造成物業(yè)公司違約。
理由:工程預計4月25日竣工,5月1日為供冷期開始時間,工程有逾期則會影響正常供冷,造成違約。
(2)節(jié)能效果未能達到預期效果造成經濟損失
理由:因該技術屬于實驗室論證技術,未能在實踐中進行實證性實驗。節(jié)能效果不可預見,因此有可能不能達到預期經濟效果。
2、拆除的設備應歸屬于業(yè)主所有
理由:因建筑物所有權歸屬于業(yè)主,所有設備設施也歸屬于業(yè)主,所以拆除的設備應由業(yè)主處理。
3、業(yè)主要求不合理
理由:
因物業(yè)公司采用承包的方式對于中央空調進行管理,盈虧自付,同時改造方案約定節(jié)省的能源費用由節(jié)能公司和物業(yè)公司分享,因此在物業(yè)服務合同執(zhí)行期內,應由物業(yè)公司享有節(jié)能收益。
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