注冊稅務師精選答疑：抵債不動產(chǎn)營業(yè)稅問題
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學員提問：wingdg
某房地產(chǎn)開發(fā)公司具有建筑資質(zhì)，2011年度發(fā)生的主要經(jīng)營業(yè)務如下：
(1)銷售商品房600套，每套售價50萬元，收取房款30000萬元。預售商品房100套，每套售價60萬元，預收房款1800萬元。
(2)將委托某施工企業(yè)建造的高檔別墅一幢作價200萬元換取某塊土地的使用權。經(jīng)稅務機關認定，其作價明顯偏低，當?shù)責o同類房產(chǎn)售價。該別墅開發(fā)成本為260萬元。
(3)出售自建辦公樓一幢，工程總成本1 600萬元，取得轉(zhuǎn)讓收入2500萬元。
(4)將新建的一棟房屋無償捐贈給附近的一所小學。該房屋由某建筑單位施工，賬面成本500萬元。
(5)轉(zhuǎn)讓辦公樓一幢，取得轉(zhuǎn)讓收入3000萬元。該房屋為2008年2月份購置，購置原價2000萬元。
(6) 2010年以本公司的一棟原值為1000萬元的綜合樓作抵押，向某商業(yè)銀行貸款600萬元，貸款期限2年，貸款年利率6.8 %。按照協(xié)議規(guī)定，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再負擔貸款利息。貸款期滿后，因公司發(fā)生財務困難，無力償還貸款本金，銀行將所抵押房產(chǎn)收歸已有，核定該房屋價值為1200萬元，銀行向該公司支付人民幣200萬元。
已知：當?shù)刂鞴芏悇諜C關核定的成本利潤率為20%。
問題：計算該公司2011年度應繳納的營業(yè)稅。
顯示答案標準答案：(1)銷售商品房應納營業(yè)稅=30000×5%+1800×5%=1590(萬元)。
(2)以別墅換取土地使用權應納營業(yè)稅=260×(1 +20%)÷(1-5%)×5% =16.42(萬元)。
(3)自建自售的辦公樓應納營業(yè)稅=1600×(1+20%)÷(1-3%)×3% +2500×5%=184. 38(萬元)。(4)無償贈送的不動產(chǎn)應納營業(yè)稅=500×(1+20%)÷(1-5%)×5% =31.58(萬元)。
(5)轉(zhuǎn)讓辦公應納營業(yè)稅=(3000 - 2000)×5% =50(萬元)。
(6)綜合樓抵押貸款應納營業(yè)稅=600×6.8%×5% +1200 ×5%=62.04(萬元)。
(7)該公司2011年度應納營業(yè)稅=1590+16.42+184.38+31.58+50+62.04=1934.42(萬元)。
請問抵債視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納營業(yè)稅不是(1200-1000)*5%,為什么答案是1200*5%全額征稅?
老師回答：
學員您好：您理解有誤。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。本題是房地產(chǎn)將自有的房產(chǎn)抵給銀行，而不是通過抵債所的房產(chǎn)抵給銀行。
例如：1、一個企業(yè)通過抵債所得一個房產(chǎn)作價1000元，然后再抵押給銀行，無力償還貸款本金1200元，銀行將所抵押房產(chǎn)收歸已有。營業(yè)稅=(1200-1000)*5%。
本題是將自有房屋抵押給銀行，所以不用減去1000元。
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