第二節(jié)　征稅范圍、納稅人和稅率

　　大綱：

　　(一)掌握土地增值稅的征稅范圍

　　(二)熟悉土地增值稅的納稅人

　　(三)掌握土地增值稅的稅率

　　一、征稅范圍

　　土地增值稅的課稅對(duì)象是①有償②轉(zhuǎn)讓③國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物④產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

　　(一)征稅范圍的一般規(guī)定

　　1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

　　國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級(jí)市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。

　　2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。

　　3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅：

　　(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

　　(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

　　注意：

　　贈(zèng)與中公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征;非公益性贈(zèng)與征

　　(二)具體規(guī)定

　　1、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營

　?、欧菜顿Y、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征

　?、品康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，征

　?、峭顿Y聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征

　　⑷非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免

　　2、合作建房

　　建成后自用，免征;建成后轉(zhuǎn)讓，征。

　　3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　暫免

　　4、房地產(chǎn)交換

　　單位之間換房，有收入的征;個(gè)人之間互換自住房免征。

　　5、房地產(chǎn)抵押

　　抵押期不征;抵押期滿償還債務(wù)本息不征;抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。

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