二、代理土地增值稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法 $lesson$

　　(一)土地增值稅納稅申報操作規(guī)范

　　1.核查房地產投資立項合同、批準證書和房地轉讓合同，確認投資立項與轉讓的時間及房地產開發(fā)項目的性質。

　　2.核查應收賬款、預收賬款、經營收入、其他業(yè)務收入、固定資產清理賬戶及主要的原始憑證，確認本期應申報的轉讓房地產收入。

　　土地增值稅一般按預收款收入的一定比例預繳稅款，待竣工結算后清算，多退少補。因此，代理房地產企業(yè)土地增值稅預繳申報，可主要依確認征免和核查轉讓房地產收入的程序進行操作。

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報表的方法

　　1.從事房地產開發(fā)及轉讓的企業(yè)

　　對于同時轉讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產開發(fā)企業(yè)，應按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操作。如果房地產開發(fā)企業(yè)同時兼有免稅和征稅項目單位，也應分別填報。

　　第三，“房地產開發(fā)費用”，其中：利息支出如符合稅法規(guī)定可據實填寫，反之，利息支出不符合單獨計算列支規(guī)定的本欄數(shù)額為零。其他房地產開發(fā)費用，利息單獨計算扣除的，按取得土地使用權所支付的價款和房地產開發(fā)成本合計數(shù)的5%計算扣除;利息不允許單獨計算扣除的，在合計數(shù)10%以內計算扣除。

　　第四，“與轉讓房地產有關的稅金”，按轉讓房地產時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加三項合計數(shù)填寫。

　　第五，“財政部規(guī)定的其他扣附項目”，填寫按稅法規(guī)定可根據取得土地使用權時支付的價款和房地產開發(fā)成本之和加計20%的扣除。

　　2.非房地產開發(fā)的納稅人在簽訂房地產轉讓合同7日內，向主管稅務機關報送。

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