六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理(掌握)：

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　(二)土地增值稅的清算條件：

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　?、?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　?、?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　?、?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　?、?已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　?、?取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③ 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　?、?省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于A職工福利、B獎(jiǎng)勵(lì)、C對(duì)外投資、D分配給股東或投資人、E抵償債務(wù)、F換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), (產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

　?、谟芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

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