2010年注稅《稅法二》輔導：土地增值稅(6)

更新時間：2010-06-11 09:24:21 來源：|0

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　　第三節(jié)　轉讓房地產(chǎn)增值額的確定

　　大綱：

　　(一)掌握收入額的確定

　　(二)掌握扣除項目的金額：取得土地使用權所支付的金額;開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本;開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用;與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;財政部確定的其他扣除項目;舊房及建筑物的評估價格。

　　(三)掌握評估價格辦法及有關規(guī)定轉自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　土地增值額=轉讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

　　計算公式：應納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率

　　1、稅率、扣除率

　　2、增值額、扣除項目金額

　　【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，取得收入4000萬元，扣除項目金額1000萬元。

　　計算步驟：

　　(1)收入總額=4000

　　(2)扣除項目金額=1000

　　(3)增值額=4000-1000=3000

　　(4)增值率(增值額÷扣除項目金額×100%)=3000÷1000=300%找稅率第四級60% ;35%

　　(5)第四檔稅率60%

　　(6)應納土地增值稅稅額=3000×60%-1000 ×35%=1450

　　計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：

轉讓項目的性質(zhì)	扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房地產(chǎn)轉讓	1.取得土地使用權所支付的金額； 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 5.財政部規(guī)定的其它扣除項目
（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房地產(chǎn)轉讓	1.取得土地使用權所支付的金額； 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
（三）舊房地產(chǎn)轉讓	1.房屋及建筑物的評估價格。評估價格 = 重置成本價×成新度折扣率 2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。 3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（四）轉讓未進行開發(fā)的土地使用權	1.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。 2.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金