征稅范圍、納稅人和稅率

一、征稅范圍

(一)征稅范圍的一般規(guī)定(三把標(biāo)尺)

標(biāo)準(zhǔn)之一：土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅。

標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入(貨幣、實物及其他收入)。

1.標(biāo)準(zhǔn)之二：產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)移

土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

2.標(biāo)準(zhǔn)之三：強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移要“有償”

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入(貨幣、實物及其他收入)。

【解釋】不予征稅的房屋繼承和贈與：

土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。

(1)房地產(chǎn)的繼承。

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

(3)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

(二)征稅范圍的具體規(guī)定(哪些征;哪些不征;哪些免征)

【經(jīng)典母題】下列各項應(yīng)計算征收土地增值稅的有( )。

A.以房地產(chǎn)出租的

B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的

C.甲乙企業(yè)以房換房行為

D.一方出地一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的

E.將房產(chǎn)贈與直系親屬的

【答案】CD

【解析】對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。

【注意題目變形】

二、土地增值稅納稅人

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。

包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。(選擇題)

三、土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表

【例題•單選題】某有限公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入1000萬元，計算土地增值額準(zhǔn)予扣除項目金額200萬元，則適用稅率為(　　)。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【答案】D

【解析】增值額與扣除項目金額比例=(1000-200)÷200×100%=400%，適用第4級稅率，即60%。