2014年自考"房地產(chǎn)評(píng)估"復(fù)習(xí)資料:建筑物評(píng)估的原則
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三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素
1、物理因素
這是建筑物價(jià)格的決定因素。
2、環(huán)境優(yōu)劣的影響
外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價(jià)值的一個(gè)重要因素。
3、經(jīng)濟(jì)地理因素
在我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)文體發(fā)展極不平衡。
4、新舊程度
土地不存在實(shí)體陳舊貶值問題，而建筑物會(huì)隨著建筑年代久遠(yuǎn)而陳舊。
5、用途
某一具體建筑物的用途可能是單一的。
6、產(chǎn)權(quán)
建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。
7、政策因素
國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策每個(gè)時(shí)期都有一定的重點(diǎn)和方向。
8、供需狀況
地產(chǎn)價(jià)值高低受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響很大，供過于求時(shí)，價(jià)值會(huì)降低;供不應(yīng)求時(shí)價(jià)值會(huì)提高。
9、其他因素
如住房制度改革、長(zhǎng)期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價(jià)格。
四、建筑物評(píng)估的原則
(一)替代原則
在功能相同的情況下，在確定某個(gè)建筑物價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮它的替代可能性，如果替代性較多，價(jià)格應(yīng)選取最低的價(jià)格，作為評(píng)估價(jià)值。
(二)最有效使用原則
由于建筑物具有一定的功能變異性的特點(diǎn)，不同的利用方式對(duì)于房屋建筑物來說，帶來的收益具有差別性，所以在確定建筑物價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮它的最有效使用原則。
(三)供需原則
建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價(jià)值規(guī)律的制約，其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高;反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降。
(四)房地合一原則
1、建筑物與土地結(jié)合，使房地產(chǎn)成為最終的商品，所以在評(píng)估建筑物時(shí)，往往只看到了建筑物的價(jià)值，沒有看到土地的價(jià)值，實(shí)際體現(xiàn)出來的是房地合一的價(jià)值。
2、建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。
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