2013年自考房地產(chǎn)法串講筆記（5）

更新時(shí)間：2013-07-10 09:30:51 來源：|0

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　　四、房地產(chǎn)法律關(guān)系：

　　1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念

　　房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。

　　房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系是法律調(diào)整的結(jié)果

　　2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素是什么?

　　答：(1)主體，即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個(gè)人。(2)客體，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)。但是對土地而言，國家依法轉(zhuǎn)讓的不是土地所有權(quán)而是土地使用權(quán)。土地使用者依法轉(zhuǎn)讓、抵押的不是土地所有權(quán)而是土地使用權(quán)。

　　(3)內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。

　　五、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系

　　1、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系

　　答：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃”。

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》更加具體的規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃?！?/P>

　　可見，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時(shí)按照《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進(jìn)行，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可被列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

　　根據(jù)《城市規(guī)護(hù)法》，規(guī)劃行政主管部門對城市建設(shè)必須堅(jiān)持“一書兩證”制度

　　第一，選址意見書

　　第二，建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　第三，建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　2、房地產(chǎn)法與建筑法的分工與聯(lián)系

　　答：根據(jù)《建筑法》，建筑活動應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

　　根據(jù)《建筑法》，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國的建筑活動實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

　　3、房地產(chǎn)法與住宅法的分工與聯(lián)系

　　答：房地產(chǎn)法調(diào)整法房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。它涉及的范圍有：規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建筑、住宅等。

　　我國已經(jīng)制定了《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》還缺少《住宅法》

　　4、房地產(chǎn)管理體制

　　(一)我國房地產(chǎn)管理體制的沿革

　　1、建國后對房地產(chǎn)管理體制的探索

　　土地管理機(jī)構(gòu)是跟據(jù)國家授權(quán)或分工專門管理城鄉(xiāng)土地的政府部門

　　2、改革開放以來的新發(fā)展：

　　1986年8月1日，根據(jù)國務(wù)院的決定，國家土地管理局正式，作為國務(wù)院的直屬機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全國土地的統(tǒng)一管理工作。1988年后國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，設(shè)立建設(shè)部，負(fù)責(zé)全國城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理，包括城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產(chǎn)管理等。

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