2013年自考房地產(chǎn)法串講筆記（4）

更新時間：2013-07-09 09:47:44 來源：|0

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　　三、房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則

　　(一)房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

　　房地產(chǎn)法理解為是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。

　　(二)房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么

　　答：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。我們可以把房地產(chǎn)法理解為調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。其調(diào)整對象的具體內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：

　　(1)土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系。土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動的基礎(chǔ)。(2)土地利用和管理關(guān)系。土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護(hù)，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。 (3)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。(4)城市房產(chǎn)管理關(guān)系。城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。 (5)城市物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。

　　(三)房地產(chǎn)法的體系：

　　房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典;也可由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個整體，

　　中國目前采用后一種立法模式。

　　廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：

　　第一、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定;

　　第二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定;

　　第三、關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定;

　　第四、關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實(shí)施管理的規(guī)定;

　　第五、關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定

　　我國的房地產(chǎn)法律的體系按其內(nèi)容分布劃分應(yīng)由三步份立法組成：

　　1、綜合的法;如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定

　　2、專門的法;如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他們的實(shí)施條例、細(xì)則、辦法之類

　　3、相關(guān)的法。如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定

　　其中最基本的有兩部法：1998年修改過的《土地管理法》和1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》。

　　(四)試論房地產(chǎn)法的基本原則(論述)

　　答 (1)土地公有原則。社會主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，――經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。(2)土地有償使用原則。國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過批準(zhǔn)，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。(3)十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅(jiān)持實(shí)行土地用途管制制度。對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、占用耕地補(bǔ)償制度。(4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進(jìn)，注意防止顧此失彼。(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則。國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。(6)宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風(fēng)險性，對房地產(chǎn)活動既不能管的太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟(jì)”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開，由市場去調(diào)節(jié)。

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