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知識點：農(nóng)村土地承包與經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及實務(wù)

一、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，指的是農(nóng)民在自己的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提下，并且在不改變農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類和農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，把自己的土地承包經(jīng)營權(quán)或者是從土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出來的部分權(quán)能等具體民事權(quán)利轉(zhuǎn)移給其他人的一種行為。

二、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的形式

1.轉(zhuǎn)包(出租)

它是指轉(zhuǎn)包方(原承包方)在通過家庭承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期內(nèi)并保留物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)下依法將部分或者全部承包地上債權(quán)性質(zhì)農(nóng)村承包地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受轉(zhuǎn)包方的行為。

2.互換

它是指在存在兩個通過家庭承包方式取得有效的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)前提下，并限于同一發(fā)包方的農(nóng)村土地的兩個物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)基礎(chǔ)上，承包方之間依法互相調(diào)換物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的行為。

3.轉(zhuǎn)讓

它是指轉(zhuǎn)讓方(原承包方)在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，在承包期限內(nèi)依法將部分或者全部承包地上物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方(新承包方)的行為。

4.入股

它是指入股者(原承包方)在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在前提下，依法將農(nóng)村承包地使用權(quán)入股而取得股權(quán)的行為。

三、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅持農(nóng)村土地農(nóng)民集體所有、農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營的基本制度，保持農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變，遵循依法、自愿、有償原則，任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，不得改變承包土地的所有權(quán)性質(zhì)及其農(nóng)業(yè)用途，確保農(nóng)地農(nóng)用，優(yōu)先用于糧食生產(chǎn)，制止耕地“非農(nóng)化”、防止耕地“非糧化”。

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)因地制宜、循序漸進(jìn)，把握好流轉(zhuǎn)、集中、規(guī)模經(jīng)營的度，流轉(zhuǎn)規(guī)模應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移規(guī)模相適應(yīng)，與農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步和生產(chǎn)手段改進(jìn)程度相適應(yīng)，與農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)水平提高相適應(yīng)，鼓勵各地建立多種形式的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)風(fēng)險防范和保障機(jī)制。

四、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同

承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，并向發(fā)包方備案。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。承包方委托發(fā)包方、中介組織或者他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的受托人簽訂。

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：

(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式等;

(2)流轉(zhuǎn)土地的名稱、四至、面積、質(zhì)量等級、土地類型、地塊代碼等;

(3)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;

(4)流轉(zhuǎn)方式;

(5)流轉(zhuǎn)土地的用途;

(6)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);

(7)流轉(zhuǎn)價款或者股份分紅，以及支付方式和支付時間;

(8)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;

(9)土地被依法征收、征用、占用時有關(guān)補償費的歸屬;

(10)違約責(zé)任。

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