答疑精選:房地產(chǎn)估價方法包括哪些方法?
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問題：
房地產(chǎn)估價方法包括哪些方法?它們各自反映的是哪種技術(shù)路線?它們分別怎樣體現(xiàn)公開價值標(biāo)準(zhǔn)?
答疑：
(1)房地產(chǎn)估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。
(2)市場比較法反映的估價技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場價值是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價格。正是按照這種技術(shù)路線，市場比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格的技術(shù)路線。
(3) 市場法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的抑制價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。
收益法是通過預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。收益法是通過估算估價對象未來的預(yù)期收益，利用時間價值的概念折算到現(xiàn)在確定估價對象的客觀市場價值。
成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法針對估價對象的特點或者委托人的特殊需求，利用預(yù)期原理首先確定估價對象開發(fā)完成后的價值，反算估價對象現(xiàn)在的客觀市場價值。
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