2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》公式:直接資本化法
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1.報酬率
?報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償 ― 投資帶來的優(yōu)惠
2.直接資本化法
?資本化率=年收益/價格
?V=NOI/R 上式中：V―房地產(chǎn)價值;NOI―房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;R―資本化率;
?收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)=價格/年收益
?利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)
?房地產(chǎn)價值=毛租金×毛租金乘數(shù)
?毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)=價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”)
?V=PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI
?V=EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI
?V=NOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI
由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即:V=NOI/R
?凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM
因為NIR=1―OER所以 Ro=(1―OER)/EGIM 上述公式的來源是：
因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM
上式中：Ro―綜合資本化率;OER―運營費用;V―房產(chǎn)價格;NIR―凈收益率;EGIM―有效毛收入乘數(shù);
NOI―某一年的凈收益;
?在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y
?在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：
V=A/Y [1―1/(1+Y)n] R=Y/[1―1/(1+Y)n]
?在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y―g
?在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y―△×Y/(1+Y)t―1或
R= Y―△×Y/(1+Y)t―1
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