簡述建筑物重新購建價格的求取方法?

更新時間：2016-08-11 17:21:18 來源：環(huán)球網(wǎng)校

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　　【摘要】"建筑物重新購建價格的求取方法"知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價師考試重點(diǎn)，2016年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"簡述建筑物重新購建價格的求取方法?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問題：

　　簡述建筑物重新購建價格的求取方法?

　　答疑：

　　建筑物的重新購建價格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準(zhǔn)房屋重置價格扣除其中包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。具體又有下列4種方法：(1)單位比較法;(2)分部分項法;(3)工料測量法;(4)指數(shù)調(diào)整法。

　　(一)單位比較法

　　單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物得這種單位價格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正類估算建筑物重新購建價格得方法。主要有單位面積法和單位體積法。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)另外，如停車場得比較單位通常為每個車位，旅館得比較單位通常為每個房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個球道。

　　單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正(有關(guān)調(diào)整修正的內(nèi)容和方法類似于比較法)，然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。

　　例5—2：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/㎡，則該建筑物的重新購建價格可估計為300×1200=36(萬元)。

　　在現(xiàn)實房地產(chǎn)估價中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級，制作不同時期的基準(zhǔn)重置價格表，以供求取某個具體建筑物的重置價格時使用。此表的格式可參見表5一l。

　　單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價，對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，然后乘以估價對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價格。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物。

　　例5—3：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價為600元/m3，則該建筑物的重新購建價格可估計為500× 600=30(萬元)。

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　　(二)分部分項法

　　分部分項法是以建筑物的各個獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物重新購建價格的方法。即先估算各個獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價格或成本，再相加。

　　在運(yùn)用分部分項法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下2點(diǎn)：(1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計量單位;(2)不要漏項或重復(fù)計算，以免造成估算不準(zhǔn)。

　　采用分部分項法估算建筑物的重新購建價格的一個簡化例子見表5—2。

　　(三)工料測量法

　　工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點(diǎn)時相應(yīng)的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)再配上概(預(yù))算定額的單價和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來估算。

　　工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實，缺點(diǎn)是費(fèi)時費(fèi)力并需有其他老師(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。

　　采用工料測量法估算建筑物重新購建價格的一個簡化例子見表5—3。

　　(四)指數(shù)調(diào)整法

　　指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本(造價)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點(diǎn)時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結(jié)果

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