規(guī)劃原理丨規(guī)劃相關知識丨規(guī)劃管理與法規(guī)丨規(guī)劃實務 

　　住宅小區(qū)市政公用設施的規(guī)劃審批

　　住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項市政公用設施和道路，各種工程管線等要由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的規(guī)劃管理，住宅小區(qū)內(nèi)新建道路及各種工程管線須向城市規(guī)劃主管部門申請，辦理建設工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進行建設。城市住宅小區(qū)公用設施的規(guī)劃管理要嚴格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關各專業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實施。各項小區(qū)市政公用設施工程必須由符合資格等級的有證設計單位設計。

　　小區(qū)各項市政公用設施工程應向城市規(guī)劃主管部門辦理報建，報建時應具備詳細的設計圖，土地使用證件及有關工程的規(guī)劃批件。各種管線應在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設或架設，盡量采取地下敷設方式。沿小區(qū)道路設置的管線應依次由道路紅線向路中方向排列，原則上一側排列次序為供水支管、電力電纜、煤氣管、污水管、雨水管，另一側排列次序為供水支管、電信電纜、供水管、熱力管。管線走向應與道路中線平行，橫穿道路時應盡量與道路中線垂直。

　　各種管線的敷設，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設時，原則上應以技術條件較低的避讓技術條件較高的，小管線讓大管線，支管線讓干管線，壓力管線讓自流管線，軟管線讓硬管線。各種地下管線的水平間距和管線交叉的垂直間距應達到規(guī)范規(guī)定的距離。

　　地下管線的埋設深度，應根據(jù)道路的結構，標高和管線的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應盡量敷設在人行道或自行車道內(nèi)。此外，還應控制小區(qū)道路紅線范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設置各種管線、電話亭、指示牌、交通標志外，不得設置任何建筑物和構筑物。

　　住宅小區(qū)選址應符合城市總體規(guī)劃控制和有關管理部門的要求，在城市規(guī)劃指導下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開發(fā)建設的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復雜，土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構造復雜地區(qū)如斷層、風化巖層、裂縫、滑坡等，也應避開風口，洪水侵襲的地區(qū)，以及地震時有崩坍陷落危險的地區(qū)。住宅小區(qū)應盡量選擇具有良好植被和小氣候環(huán)境以及有利地形、地貌的地區(qū)，必須避免嚴重的交通、噪聲干擾和工農(nóng)業(yè)有害排放物的污染和侵害。

　　在山地和丘陵地帶，住宅小區(qū)可選擇自然坡度在25%以內(nèi)的地段，其地形即使復雜，經(jīng)過一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25%～50%的地段，建設困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設計受到很大限制。自然坡度在50%以上地段，最好不選作建筑用地，可作園林綠地。應注意山區(qū)丘陵地區(qū)建設特點，對農(nóng)耕地作切實的調(diào)查，全面分析比較，充分利用適宜建設的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。

　　要充分利用劣地，對丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。

　　住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理

　　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《建設項目選址規(guī)劃管理辦法》及各地方城市規(guī)劃條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應該遵循的原則。

　　住宅小區(qū)選址定點應具備的條件主要有：住宅小區(qū)選址定點的書面申請報告;計劃部門的批件，反映建設項目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等;有證測繪單位實測能反映擬建設位置及周圍相互關系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。城市住宅小區(qū)選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達計劃。

　　在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設計單位完成選址研究報告，作為項目可行性研究報告審批的前提。在完成可行性研究的基礎上，規(guī)劃行政部門再提出選址定點意見書，作為審批任務書的前提和作為工程征地的動遷、安置、補償方案的前提。項目的可行性研究和規(guī)劃設計任務書的編制，應由建設單位負責，由規(guī)劃部門分管，主持其中選址定點的審查工作。小區(qū)選址定點勘察及審查工作中，應會同土地部門共同參加。

　　總之，小區(qū)選址定點審查要以城市規(guī)劃為依據(jù)，符合城市功能分區(qū)的要求，并且符合國家有關建設方針政策。經(jīng)過小區(qū)定點選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門發(fā)出選址意見書以及附圖。選址意見主要包括選址定點，與定點位置有關的道路紅線，標出限制范圍和其他與定點位置有關的用地規(guī)劃設計條件，以及核定規(guī)模等。

　　開發(fā)建設單位領取選址意見書后，即可開展前期準備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門聯(lián)系開展動遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對擬建地塊所涉及的城市各專業(yè)管理部門進行基本情況的摸底工作;開展規(guī)劃設計組織工作等。

　　住宅小區(qū)規(guī)劃設計條件

　　住宅小區(qū)規(guī)劃設計條件是進行小區(qū)規(guī)劃設計的依據(jù)之一。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條的規(guī)定，建設用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點后，城市規(guī)劃主管部門應核定其用地位置和界線，提供規(guī)劃設計條件。主要包括：

　　1.小區(qū)建設用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門認可。

　　2.根據(jù)住宅小區(qū)的性質(zhì)和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線。

　　3.綜合向各有關部門征詢意見后提出的綜合性意見。

　　4.該建設用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設情況及空間環(huán)境要求等。

　　5.提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置，路幅及其規(guī)劃要求。

　　6.提出規(guī)劃設計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項。

　　7.其他有關的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門應向建設用地單位發(fā)出規(guī)劃設計條件通知書，以便以此為依據(jù)進行住宅小區(qū)規(guī)劃設計。

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